天津楼市预判系列(一)，2023的河西啥情况？

天津楼市预判系列(一)，2023的河西啥情况？

正月十五之前都是年，在这里给各位读者朋友先拜个年啊，今天是2023开年第一篇内容，打算最近这些日子，更新一下我对天津楼市各区域，尤其是热点区域，二手房以及新房的一个预判，其实说是预判，其实预判的结果都是来自于理性的分析以及经验，希望这些能帮到大家

1⃣河西区2023会坐稳成交量第一名

在和平价格高位横盘，以及和平831之后，河西区的成交量今年会可以预见的继续保持一个大的成交量和稳定，下面我来说明一下原因

第一，河西区教育确实强，这个毋庸置疑，不管是本地人还是新天津人，不选和平的话，看哪里？看河西和南开icon应该是绝大部分人的一个共识。所以，不管是从头来上学，还是小学初中转学，河西都能找到合适的区域来选房

第二，河西区的房子保值

刨去已经高溢价的河西一片的一些房源，河西目前很多地方的二手房，其实价格相对还是合理的，所以这个时候入手，还是能在河西买到价格合适的房子，价格入手合适，且区域成交量是有保障的持续稳定，那房子自然会保值

第三，河西区的房子流通性强

同样是老破小，不带电梯的老房子，如果有二楼或者三楼的好楼层，但凡价格合适，那房子成交的速度是非常快的。但是你换到其他区，真的很难做到这一点

2⃣做一些二手房的风险提示

河西一片的很多房源天津房价目前走势，尤其是重点小学像上海道小学，这房价已经溢价的有些过了

而且这个溢价已经明显存在风险了，我是绝对不会推荐买上海道的房子了，原因有以下几点：

第一，当下上海道的房子，私产一居，哪怕是顶楼的房源，价格都已经有很高的溢价了，这个价格合理嘛？说实话，超出合理价值有点多了。就像是和平的房子，它也不是一直涨的，你像去年2022，和平也有很多房子价格悄悄回调icon了，一路涨太快，突然没成交量了，价格也会往回调一下的

第二，河西区重点小学，迟早会出六年一学位或者其他限制条件，虽说这个一出，到时价格还能迎来最后一波的向上，但是如果当下的价格，已经把未来的溢价都涨出来了呢？这个价格再高，我就去和平了，如果真出了六年一学位，同样都得锁好多年的流通性，房子同样是一居不住，那我选和平不更好嘛？

河西的价值就是，和平以外的最强性价比，一旦价格涨太高，那河西就失去它的一大价值了

还有，要注意一些不好楼层的房源，以及户型很差的房子，现在都混在二手房市场里，你买的时候，有河西这两个字作为热度支撑，但是一定牢记一点，房子本身一定也是有价值的，比如楼层价值，比如位置天津房价目前走势，比如对应的学校，如果楼层或者位置或者户型真的有很大硬伤，以后的影响流通性的，小心浑水摸鱼的那些房源

还有一个风险提示，去年也写过的，再重复提示一下，有的区域，成交量一大，好房源暂时都成交了，那你是选择再余下的房源里去挑还是再等等。

有的时候，这种情况很像那种早市买菜的，你六点多早起去买菜，菜是新鲜的，种类很多，可以自己挑

你十点再去，可能没啥挑的啦，都是人家挑剩下的了

但是如果你转天六点再去呢？又可以挑到新的新鲜的菜了，其实就是这个意思

3⃣一些很重要的预判(其实是分析)

今年的河西成交量会慢慢从河西一片转移到河西三片

而且会伴随今年小升初摇号结果出来后，河西三片的成交量彻底占据上风，而且河西二片的成交量也会逐步起势，至于原因，这个展开说都能单独写一篇内容了，后面有机会再和大家详细聊，先记住这个结论

河西三片的重小，师大二附小，总校的价格，虽然和去年比已经有小幅上升了，但是这个真的仅仅是个开始，随着河西三片成交量全面起来以后，这个价格还会再往上升的，至少目前还是有很大空间的

然后就是小海地那边的财大附小，现在量已经开始起来了，至于价格，倒不至于说能涨到多高，但是后面这个学校对应的房子价格也是会小幅上升的

然后河西三片转学的房子，普小的房子的成交量今年会很大，但是价格未必会起来多少，如果是转学买河西三片，一定要记住我上面讲的那个卖菜买菜的例子

最后就是河西二片，不能完全把它忽略，河西二片其实也很强的，也有潜力，这个去年写过分析，今年有机会还会再写

4⃣河西的新房情况

今年河西的新房还是集中在新梅江和陈塘庄，位置都在河西三片，新梅江主打改善，陈塘庄那边卖点还是拿那个集团化办学的师大二附小说事儿

但是需要注意一点，如果考虑河西这边的新房，一定看好了价格，需要注意以下几个问题

第一，河西现在的次新房，全运村，以及新八大里，当年卖的时候是什么价格？现在是什么价格？很多房主有很大利润空间的，人家敢降价卖，你敢吗？

第二，河西当下在售的这些新房，你知道同一片区域，2020和2021很多新房做过很大的活动嘛？这就是去年和大家聊过的持有成本的那个话题，你在这片区域，你买的价格如果是最高的那批，那你本身就是一个有风险的事儿，除非你能确定一点，后面价格持续上升，但是在那四个字不变的官方大前提下，短时间还真看不到这种市场的变化，所以慎重吧

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受限篇幅，今天先聊到这里，更多精彩内容，我们下期再见啦