商务中心区和特色商业区规划.ppt 43页

中心商务区和商务中心区一、中心商务区（或中央商务区，简称CBD），是城市的功能核心，多功能综合性的商务中心区，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，交通、通信便利，环境良好，跨国公司、金融机构、财团在这里设立总部或分支机构，开展商务活动。最早产生于上个世纪二十年代的美国。二、商务中心区：是指商务活动密集或者商务活动占主导地位的区域。 从产业链角度，商务基于商业，随着商业的发展，商务活动增多，到高级发展阶段，商务和商业活动发生了空间分工，形成商业中心区和商务中心区的并立景观。商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志。 CBD的形态——现代建筑群、商务职能设施、管理与服务中心 CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群； CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设 施，市政交通、通讯条件完备； CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施及一定量的传统商业零售类职能设施； CBD的产业形态：经济运作做管理中心、金融中心、生产服务中心。 特色商业区包括特色商业街区、文化休闲旅游区、特色交易市场和创意产业园、科技创业园、软件园等生产性服务业集聚区，突出特色化、专营化和规模化。

主 要 内 容 河南省两区发展背景 商务中心区规划建设的特征和一般规律 关于特色商业区 河南省两区发展概况和应注意的问题 两区空间规划和控规的工作要求 一、河南省两区的发展背景 （一）新型城镇化特征 新型城镇化背景下的发展载体建设 （二）区域产业结构状况 两个文件 河南省人民政府关于促进中心商务功能区和特色商业区发展的指导意见 豫政 〔2012〕17号 中心商务功能区和特色商业区是服务业企业集中布局、服务业集群发展、服务功能集合构建、空间和要素集约利用,促进大容量就业的服务业集聚区,是为城区和周边区域提供综合服务的城市功能区。 河南省人民政府办公厅 关于支持商务中心区和特色商业区加快发展的通知（豫政办〔2012〕97号） 二、商务中心区规划建设的特征和一般规律 （一）CBD的基本特征 以第三产业为主导； 商务空间高度聚集； 交通便捷； 多与城市传统商业中心有一定的关联； 具有完善的公共服务设施； 城市景观突出。 案例 郑东新区CBD 2001年8月，启动郑东新区总体规划和概念设计。2003年1月20日，郑州国际会展中心打下第一根桩，标志着郑东新区建设拉开帷幕。 郑东新区远景概念规划范围150平方公里，分为中央商务区、商住物流区、龙子湖高校区、龙湖区、科技园区和国家郑州经济技术开发区六个功能区。

郑东新区采取组团开发的模式，布局了六个功能组团，包括中央商务区（CBD）、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区和郑州国家经济技术开发区。 CBD是郑东新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是商业步行街，环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。 郑东新区已经形成了以金融业为主导，高端商贸业为支柱，总部经济、科技研发、会展业为配套的现代服务产业体系。 目前有约160家银行、保险公司、证券公司及其它金融机构集聚在郑东新区CBD，其中15家主要银行办理了河南省百分之七十的存款，提供了百分之六十的贷款。 郑州新区去年的税收收入达76亿元，其中40亿来自这个约占该区面积百分之三的郑东新区CBD。 规划的特色：五个方面 一、是生态城市。通过道路、河渠、湖泊的绿化建设构建生态回廊 。 二、是环形城市。通过规划环形道路及CBD和CBD副中心的环形建筑群形成了一个独具魅力的环形城市。 三、是共生城市。体现了新区与老城、传统与现代、城市与自然、人与其他生物的和谐共生 。

四、是新陈代谢城市。通过组团式发展、营造良好的生态系统，促进城市的可持续发展，体现了新陈代谢的理念 五、是地域文化城市。规划体现了东方文化特别是中原文化特色。 三、关于特色商业区 案例1：扬州东关街 南京夫子庙 案例2 濮阳老城十字街 2013年5月,全国共有15条历史文化街道入选初评名单,濮阳市濮阳县古十字街名列其中,这也是河南省唯一入选的历史文化街区。 濮阳古十字街的建筑都保留有明清的建筑风格，东街长500米，有140家装裱，木刻等传统店铺；西街长400米，有15家店铺，主要经营传统食品；南街长200米，有店铺50家，主要经营茶肆、字画、传统手工艺等；北街长300米，有店铺30多家，主要经营礼仪用品。 四、河南省两区发展概况和应注意的问题 （一）类型与数量 商务中心区：省辖市市区（18）和未纳入中心城市组团的县城、县级市市区（50）。 特色商业区：省辖市市辖区（50）和纳入中心城市组团的县城、县级市市区（58）。 18个省辖市+158县级单元=176 目前已经部门对接并初步同意150个左右。编制完成发展规划的近100个。 （二）发展条件和制约因素 一是经济转型期，外向型经济对商务设施需求。

二是产业集聚区建设初见成效，可以相互支撑。 三是城市规模快速增长，建设条件和时机基本成熟。 制约因素：1、城市规模小、经济规模小2、经济发展阶段，地区发展差异 （三）两区规划建设的几个误区 一是把商务区、行政中心当作中央商务区。 二是规划中盲目扩大用地规模，浪费土地，投资分散。 三是不遵守城市总体规划。在规划用地范围外选址，或改变总规用地性质。 三是热衷于在城市边缘地带选址。造成城市结构的混乱，影响深远。 四是定位过高，热衷于规划总部基地，高档写字楼，大搞楼宇经济 。 五是脱离城市历史发展基础和优势资源条件，搞新、奇、特。 （四）基本思路和注意的几个问题 统筹规划,科学定位。结合区域产业特点和城市布局,合理确定服务区域、功能定位。强化规划引导,增强规划前瞻性,高水平编制发展规划、空间规划和控制性详细规划,加强与其他重大规划紧密衔接,实现统筹协调发展。 分类指导,扎实推进。根据各地中心商务功能区和特色商业区功能定位,分类明确发展目标和产业重点,有序组织实施,促进快速健康发展。 完善功能,集约节约。结合新区开发、旧城改造,集约节约利用土地资源,加强基础设施建设,完善公共服务体系,强化经济、生态、人居复合,不断提升综合服务功能和专业化服务水平。

产城互动,扩大就业。把中心商务功能区、特色商业区建设作为促进城市科学发展的重要抓手,坚持依城促产、以产兴城,促进企业和机构集中布局,推动产业集群集聚发展,拓宽就业渠道,提升吸纳就业能力。 规划中应注意的几个问题： 1、关于合法合规。 商务中心区和特色商业区作为城市发展的功能区，应与城市总规和土地、文物、环保等各相关规划衔接一致，确保合法合规。 一要严把规划红线，各地规划的“两区”原则上要在城市总体规划和土地总体利用规划的红线范围内，始终坚持“三规合一”，特别是城市总体规划由国务院审批的8个省辖市更要严格遵守。 二要严把文物保护紫线，对于规划区内占压文物或保护性利用文物的，要充分征求省市文物部门的意见，严格遵守文物保护利用的相关法律法规，特别是洛阳、开封、南阳、商丘、安阳、郑州、濮阳、浚县等国家历史文化名城，发展规划要与历史文化名城规划紧密衔接。 三要严把城市建设绿线，对城市总规已确定的绿地、防护林地、生态湿地等强制性内容，不得随意变更缩减。同时，还要加强对规划实施可能造成的环境影响进行分析、预测和评价，提出预防、应对措施。 2、关于规划选址。 省辖市商务中心区原则上应在靠近老城区的城市新区内规划建设，既带动城市新区加快发展，又促进老城区提质扩容。

其他商务中心区和特色商业区的选址，应充分考虑人流、商流集聚基础，充分考虑消费升级、市场容量、地方特色，与旧城改造和新城建设相结合，既要依托现有基础，又要预留发展空间。 要坚持集约节约的原则，合理确定空间范围，促进城市内涵式发展。 3、关于产业发展。 省辖市建设商务中心区，应着力推进金融、管理服务、中介服务等商务服务业集聚发展，引导区域内企业总部集中布局，积极发展专业交易市场。 注重聚集“人气”，在商务中心区适当建设商贸、酒店、文化休闲、居住等配套服务设施。 县（市）建设商务中心区，应立足于服务县域特色商品交易和主导产业发展，合理定位，尽快形成与特色主导产业相配套、专业服务突出的商务中心区。 依托传统商业区的，要在巩固提升商贸功能的同时中心商务区，不断强化商务功能； 依托新城区的，应结合产业集聚区和县域经济发展，促进商务、商贸同步联动发展。 特色商业区，应顺应城市商贸等服务业发展趋势，积极推进业态结构和布局的调整与优化，不断规范提升业态档次。 4、关于特色培育。 全市统筹考虑，错位发展、功能互补，避免同质竞争。 商务中心区在空间布局、建筑形态上彰显个性，彰显城市文脉，避免千篇一律。 特色商业区应结合各地实际，以格调品位、建筑风格、生态景观突出环境氛围特色，以地域文化元素融入突出历史文化特色。

5、关于基础设施。 适度超前、统筹协调，高水平规划、高标准配套、高质量建设。 加强规划区域与周边城市功能区、交通主干道、交通枢纽间的交通设施建设，畅通对外交通联系； 强化多种交通方式的无缝衔接，提高便捷性和通达性； 规划多层次的慢行交通系统，科学布局绿色廊道、步道、广场、步行街等多样化的慢行空间，创造绿色舒适的城市慢行环境。 在水、电、气、暖、通信等基础设施建设方面与周边搞好衔接配套，实现共建共享。 五、两区空间规划和控规的工作要求 （一）空间规划编制内容 （一）对区域及城市的发展条件、发展现状、存在问题进行分析； （二）结合城乡区域统筹，进一步研究确定发展定位和发展目标； （三）加强与相关规划的衔接，论证两区与产业集聚区、生活居住区、服务腹地的功能关系，明确重点服务功能和宜居宜业的具体要求； （四）确定空间结构、用地布局、功能分区和开发强度，制定空间管制措施； （五）确定两区所在区域道路交通系统规划内容，进行交通影响分析。 （六）确定园林绿化、给水、排水等市政基础设施规划内容，明确主要市政公用设施的位置、控制范围和工程干管的线路位置、管径；确定地下空间开发利用内容； （七）确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施用地界线和风景名胜区、文物古迹、历史文化街区的保护范围，提出空间保护要求； （八）确定规划区域内村庄迁并的基本方案和措施； （九）提出开发时序及近期建设规划内容； （十）提出规划实施措施和建议。

商务中心区和特色商业区空间规划的期限，近期至2015年，远期至2020年。 强调：编制两区空间规划和控制性详细规划，应当以经批准的城市（县城）总体规划为依据，充分结合商务中心区和特色商业区发展规划，并与土地利用规划等重大规划的主要内容实现有机衔接。 （二）控规编制内容 （一）运用城市设计的方法和手段，加强对城市公共空间的引导，对商务中心区或特色商业区建筑风貌、体量、色彩提出明确的控制要求和措施； （二）确定各类不同用地的使用性质和界线，各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类别； （三）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定各地块的建筑体量、风格、色彩等指导性内容； （四）确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求； （五）根据规划建设容量中心商务区，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求； （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 （三）其他要求 18个省辖市商务中心区空间规划和控制性详细规划要分开编制； 县（市）、区的商务中心区和特色商业区，可以将空间规划和控制性详细规划合并编制，但主要内容不得缺项。

规划编制完成后，由当地城乡规划主管部门向省住房城乡建设厅提出审查申请，经省住房城乡建设厅组织有关专家及部门进行技术审查并通过后，方可按法定程序，报所在市、县（市）人民政府审批。 经审批的规划成果应当自批准之日起15日内报省住房城乡建设厅备案。 谢 谢 ！ * * 商务中心区和特色商业区规划 2013年6月 （一）新型城镇化作为城市功能的组成部分（二）区域产业结构状况作为产业结构的组成部分资源环境约束下、不以牺牲农业和粮食、三化协调发展的城镇化道路。 城镇化水平较低，中心城市区域影响力和辐射带动能力弱。 城乡二元结构突出，城乡人口和社会结构面临巨大变化。 城市内部存在二元结构，不完全城镇化的矛盾亟待解决。 （基本公共服务欠账多、保障率低） 城镇化空间格局面临剧烈变化，中心城市结构形态趋于成型。（城市群、都市区、组团式、多中心）中心商务功能区和特色商业区与产业集聚区、城市新区、中心城市组团等共同组成了我省科学发展的载体体系。——《河南指导意见》 中心城市组团式发展：完善形态、错位发展 产业集聚区：产城融合、扩大就业 城市新区：拓展城区、统筹城乡 中心商务区：完善功能、提升产业第一、全省产业结构总体水平较低，竞争力不强。

从全省产业结构看，2011年三次产业结构比为13：57.3：29.7。第二产业虽然占较大比重，但产业层次不高，竞争力不强。而且受第三产业发展缓慢，生产性服务、创新性服务业发育不足的影响，制约着结构升级和水平的提高。从区域对比看，同期全国三次产业结构比例为10：46.6：43.4，我省第三产业比重低于全国近14个百分点。从国际对比看，日本是1.5：28.0：70.5；美国是1.2：21.4：77.4。我省第三产业比重又低于日本、美国40多个百分点。 第二，产业结构演进制约了城市就业的增长。美国、日本、西欧等世界发达国家的产业结构演变，是随着第一产业比重的下降，第三产业比重逐步增长，第二产业基本维持在一定水平。第二产业中，吸纳劳动力能力较弱的资源、重化工等上游产业比重过大，处于下游的劳动力密集型产业和制造业发育不足，竞争力不强，全省缺乏就业带动能力强的产业集群和产业基地。第三产业内部，传统的交通运输、住宿餐饮等低端服务业比例高，而代表现代服务业的科研、金融、商务、信息等比例偏低，从而降低了城镇化的就业拉动能力和城镇化发展质量。全省产业结构的就业弹性系数低，经济的高增长并未对就业产生较强的拉动。

第二产业增加值所占比重较大的几个行业均为就业弹性系数较小的行业部门，而第三产业尤其是物流、信息技术、金融等现代服务业发展缓慢，成为我省经济增长与就业岗位增长不同步的重要原因。今后一段时期河南省产业结构调整的重点：一是支持劳动密集型产业的发展；二是大力发展提升服务业等第三产业。为此，应集聚发展金融、信息、研发、企业总部、中介服务等生产性服务业、现代服务业的功能，促进服务业与制造业互动发展,不断创造就业岗位和就业机会，促进高端要素集聚，吸引高端人才。通过商务办公、会展(展示)、酒店、公寓、文化、娱乐等配套服务业的发展，不断提高城市的就业吸纳能力。建设商务中心区和特色商业区是当务之急!1、 CBD的功能演化是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果。商务办公功能不断升级，日益向综合化、生态化方向发展。2、成型的CBD建设时间在10年以上。3、城市级别决定CBD规模，一般大城市2平方公里左右。4、容积率多在2-3之间为宜。5、新区CBD与老城区的距离以5公里左右为宜。6、空间分配：住宅∶办公∶商业＝5 ∶5∶2（日本新宿）7、居住功能不能少。活力需要 （二）CBD发展的一般规律 1、历史：运河催生千年古街 扬州是国家历史文化名城，东关街是扬州城发展演变的历史见证，也是扬州运河文化与盐商文化的发祥地和展示窗口，距今约1200年历史。

经过千年的积淀，街内留下丰厚的历史遗存和人文古迹，堪称中国大运河沿线城市中保存最为完好的商业古街。 2、传承：保持明清风貌特色 东关街保持和沿袭了明清时期的传统风貌特色，至今仍是扬州的商业重地，传统色彩浓厚的手工艺、特色小吃和商业老字号集中地。 东关街还是扬州的旅游热线。古街巷风情游从街西首出发，途经逸圃、个园、李长乐故居、华氏园、壶园、谢馥春等地，成为扬州古城旅游新的热点。 浙江乌镇 江苏武进特色商业街 * * *