别人眼里的北辰区怎么样？

首先我们要了解下北辰区的新房分为哪些板块。

图一

图二

由于北辰区板块划分较大，给大家准备了两个图片，图中标注的楼盘会有不全的地方，本次不针对某个楼盘讨论，主要聊聊板块。

一、双清新家园（青光镇板块）

这个板块目前市场热度不高，但是天津工作不考虑地铁的人群以及周边改善的人群买这里项目比较多，主要的优势是距离外环线不远，由于之前有限价房在，所以板块目前的生活氛围还可以，有一定的人口基数在，生活便利性也还好。夫妻双方都有车，不太依靠地铁出行的朋友可以考虑的地方，或者住在1号线附近打算改善的朋友也可以看看。四大配套上没有非常亮眼的地方，目前价格差不多在15000左右，相对周边二手房，新房的价格还是要低一些的，个人觉得这个位置未来的涨幅不会很大，没有很亮眼的价值点，价格比较稳定。

二、刘园板块，1号线这边

这边目前只有一个新房项目在售了，阳光城文澜公馆，之前融创也有项目，但是很快售罄了，北辰的这位置也很长一段时间没有新盘了，因为刘园是老城区，所以地铁附近是没有空地的，这两个新房项目距离地铁都不近，步行得走个20分钟，其它东西和别的老城区一样北辰，生活很方便，环境确实差了那么一点点，比较适合就打算在附近换房的改善的客户，目前阳光城2万精装交房。价格的话中规中矩，肯定性价比不是特别高，但是如果两个项目尤其交房都不错的情况下，在周边还是有一定的竞争力的，涨落也主要是看大市场了。

三、御龙湾板块

这个位置是属于从开盘到现在降价的项目，现在的价格在2.1-2.2万左右，最早开盘我记得是2.4万。之前只有大运河府和龙洲道188两个项目，现在合并成一个了，叫运河文化城。后来又进来一个新盘北辰，绿地新里天澜。这个板块曾经在签约逸阳文思学校后，火过一小段时间，后来随着逸阳梅江湾出来辟谣，说这个学校和他们不是一回事之后，热度又降低下来了。这边的项目距离1号线都比较远，未来可以依靠4号线北段，预计2024年中旬通车了。但是现在的这个价格我个人觉得还是高一些，毕竟两个逸阳不是一回事！现在的价格也已经透支了未来的地铁了。真实需要用房居住的可以看看，投资的话不建议了。绿地开发商的项目建议大家目前还是先别碰了，资金确实问题比较大。周边的城市界面稍微比刘园老城区好一些。

四、南仓道板块

这边项目的销售量比较一般，中储、雍祥府啥的项目卖到交房还有剩下的房子没有卖完，就足以证明这个板块的情况了。主要还是地域型的客户多一些，还有虹桥河北改善过来了。但是目前这个位置不建议大家太着急入手，新城、融创、金侨都在这边拿地了，后期入市应该会有一波价格战。

五、宜兴埠板块

主要说说未来城吧，未来城这个项目一直是北辰区的扛把子，销量基本每个月都是第一。主要的优点是外环内、双地铁、普育学校、近河北区，很多新天津人会选的位置。短板是项目体量太大的了，未来发展起来的周期较长，后期北京十一学校会过来，保值上来说问题不大。目前价格在1.8-1.9万。

六、淮河道板块

这个位置很多人都知道的，城市界面比较好，周边都是新房，有地铁5号线。但是旁边的农药厂、第一殡仪馆、北仓公墓还是让很多人难以接受的，基本上没卖这边的人都是因为这些东西。之前的永旺盖起来也不入驻了，经过几次折腾，现在说北京的王府井要过来。这边的楼盘应该是环内有地铁最便宜的单价了，碧桂园的项目才1万5，这个价格应该是这个板块的底了，如果未来王府井过来，对板块价格也有一定的保护作用。

七、北部新区

新城樾风华就在这个位置，最近交房后让很多业主夜不能寐了，不知道新城这么坑业主不怕遭报应么！曾经比较热的一个板块，有外环补圆、京滨高铁加持，是一个有故事的板块，但是城市界面这几年过去一直没有改善，现在基本上凉凉了，不建议入手，之前高层卖过1.45万，现在降到了1.1-1.2万了，新开盘的宸悦府销量也很一般。

八、大张庄

新城、金侨、中粮、绿地、阳光城都在这边拿地了，卖点的话主要是距离外环线近、说是未来有个10号线地铁、国家级产程融合示范区。如果位置虽然很多人看不上，但是我觉得还好，最起码在附近有个买菜、吃饭的地方，城市界面比北部新区好多了，周边工作或者低总价的朋友可以先关注着，未来可能还会降价一些，今年就有9000左右的房子了，可以再等等。这种位置就不谈未来发展和增值了，没啥意义。

九、万科运河文化村

说说这个楼盘，在1号线北边，外环线以外，可够不着一号线呀。疫情回来价格涨了一些，但是大家记住了这些某某村、某某城的，一般体量都比较大，现在价格1.5万了，说是引进了华晨学校。个人觉得未来价格不太稳定，盘子太大，周边太荒了，需要很长很长时间的开发周期。可以持续关注，近期不建议入手。

以上是给人对这边板块的一些看法，大家做个参考，以上评论的价格涨或者跌，背景依靠目前稳定的市场，如果未来市场真的特别不好，那必然是都会受到影响，只不是对有的位置影响小，有的位置影响大。之前也写过分析天津未来房产形式的文章，想了解的朋友可以看下。