第一套房，我为什么不推荐你在天津市区买“老破小”？

今天，想和大家聊聊，第一套房，我为什么不推荐你们在天津市区买“老破小”？

01 | 壹

居住品质，很难保证

首先明确一点，本文所讨论的“老破小”特指房龄超过20年，建筑面积在50平米以内的二手房。

十年前，我来到天津。租房一年，搬家N次后，秉承着“房租再低也是消费，月供再高都是资产”的原则，我决定把买房提上日程。

在目标选择上，我和先生出现了分歧。因为预算有限，他希望可以购买市区二手房。刚大学毕业2年，初入房地产媒体行业的我，用一条理由反驳了他：“结婚为什么要买二手房？我要买新房。”

天津买房 第一套房

对于这套现在看来近乎绝版，拥有大大的落地窗的通透户型，我很满意。当然，在二手房市场如此低迷的今天，这套我在上一轮下行周期——2011年购入的房子，仍然保持着总价翻一番的价格区间。

而从2017年开始，我一直都有深入二手房市场调研。四年间，我看了无数套总价在100万-300万之间的“老破小”。当然，我核心锁定了和平区、河西区、南开区三个行政区。因为，其他区域的“老破小”保值性会相对更弱一点。

不得不承认，每次去看“老破小”，我都心情沉重。小区内少得可怜的一点绿化，地上停车横七竖八，各种管道裸露在外，楼道内破旧不堪……无论房主有多热情，我都提不起买房的欲望。

天津买房 第一套房

结束一天的工作，奔波而疲惫，我更希望回到自己有品质感的家。在一定程度上，让我感到舒服自在，比其他任何都更重要。相反，每次走进“老破小”，我总有一种说不出的憋屈。

今年8月，一位媒体朋友J买了一套地铁房，打算未来给父母住。我十分不解，为什么不在自住的小区内再买一套，这不是舍近求远吗？他告诉我，自己所住的老小区没有电梯，父母年龄大了，爬楼梯实在太辛苦，不得不在一公里外另购。

无独有偶，8年前，一位媒体朋友C在海河边买了一套“老破小”，我对她当时发的朋友圈印象深刻。一到下雨天，屋子里的各种“小动物”就开始活动了，这无疑让天生害怕小虫子的我惴惴不安。

更何况，首次置业，人生中的第一套房，往往也是婚房。这也意味着，你还会在这个充满爱和希望的房子里，完成结婚生子的人生大事。可是，一套三四十平米的“老破小”，要如何满足三代人的居住需求，又何谈居住品质？

天津买房 第一套房

02 | 贰

除了学区，还有什么

也许，你会说，离开环城，回归市区是所有人的宿命。因为，终有一日，孩子大了，你还得买学区房。毕竟，一切都是为了下一代。

可是，我必须提醒你，无论预算有多紧张，都尽量不要碰“拆间”，或者其他任何不具备居住条件的“老破小”。

《在天津，不要碰，老破小》一文中，我曾分享过，在“房票”如此宝贵的今天，更应该格外珍惜首套购买资格。户型不好，卧室不够，小区环境不好，想置换？对不起，二套首付六成。

尤其是，你必须想清楚，自己买的是学票还是房子，你必须正视它潜在的归零风险。

坦白讲，这个世界上最不可控的就是政策。

今天是“铁片”，明天就可能因为一纸政策变得什么都不是。花了几十万、上百万，买一套不能住的“老破小”，一旦失去学区的附加值，你又该如何面对这一切？你又能找谁去说理？

你一定知道，如果具备学区的附加值，这些“老破小”往往面积越小、单价越高。可是，一定没有人告诉你，这样的房子，往往风险也更大。

因为“上车”的门槛价更低，这些“老破小”的房主凭借着宝贵的学票，可以转手高价卖给你。然而，你有没有想过，如果一旦这些不能住的“老破小”不再具备学区价值，又有谁会愿意来接盘？

天津买房 第一套房

当然，如果你有一定要买“老破小”的原因或苦衷，那么：

1）请尽量选择管理有序的小区，小区环境如何，你务必要去实地考察，多打听，不偏信；

2）请尽量选择低楼层、中楼层，不信你回家问问父母，是不是过了六十岁还愿意住在5楼以上；

3）请尽量选择朝南、南北向的房子，采光、通风如何，你一定要选择不同时间段多跑两次，不要怕麻烦，因为，买房子不是买白菜。

也就是说，永远不要为了学区买一套你根本不会住、也不可能住的“老破小”。

如果你有一定要买“老破小”，那么，具备一定的居住属性是前提。因为，在这个前提下，你才能坦然接受，有一天这套高价买来的“老破小”与学区属性剥离开的“万一”。

总有一天，你会知道，这不是杞人忧天，而是最善意的忠告。因为，在买房这件事上，提高风险意识，是你置业的必修课。

天津买房 第一套房

03 | 叁

更优价格，更多选择

很显然，如果你的总房款预算在200万左右，甚至不到200万，想要在市区购买新房是很难实现的。在这种情况下，如果不想委屈自己，不想降低居住品质，不想入手市区“老破小”，选择离市区不远的地铁房会是不错的选择。