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武清商务区楼盘怎么了,价格还会降吗?

2022-04-01T15:06:47浏览: 1 次 来源:武清房产网

马上进4月了,天气还是很冷,市场也是。

有粉丝咨询,商务区怎么了?价格还会降吗?去年买的房子,买完就跌了,都想退了。

10余盘进入混战局面

商务区,这几年天津楼市旺盛的热门板块之一,2019年-2021年贡献了超12000套房子,约210个亿的新房销售成交额。这个成绩是蛮值得骄傲的。

大家印象中的商务区,或者认为商务区楼市好的地方,不少人第一反应是这些:

比如离北京不远,离武清主城区近。

比如定位目标建成国际化的高端商务区。

比如2015-2021年,房价涨幅125%。

比如10年来,地价从120万元/亩飙升至1000万元/亩,一亩翻了8倍多。

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这些说的对么,当然都对,这些是客观事实。

但是另外一个维度,关于这一些,其实都说的很多了。

在2012年武清确定商务区这个新区概念后,规划利好倾斜。起步期的商务区楼市发展相对沉寂,直到2018年武清城投两次在此拿地开始,给板块楼市激起了一波水花,后续京能、雍鑫、金科、新城、中建等品牌房企陆续入驻,这个板块才迎来了发展黄金期。

2019、2020年供需两旺,其中2020年更是创了巅峰,成交量创历史新高,超50万方。

但进入2021年,商务区市场略显后劲不足,成交量同比去年下滑35.22%。楼市由成熟期开始向饱和期转变,市场相对疲软。

现在板块楼市是个什么行情呢?在售楼盘10余个,又新晋三个楼盘:中建国贤府、保利朗阅、中建时代公园。可谓是混战场面正式拉开帷幕。

用一句话来说,武清商务区像个淘金场,个个都觉得自己是龙胎凤种,太闹了。

地价/房价降幅1000-2000元/㎡?

回顾2021年,武清商务区累计供应了9宗地,成交4宗,3宗停牌过,2宗流拍。这里面提一下,生物谷片区津武(挂)2021-021号地块,挂牌价9198元/㎡,流拍了,核心原因是自持20%比例。

2022年天津第一批次集中挂地,武清商务区又挂了3宗地,1宗在雍和道南侧,2宗在生物谷片区。

我们发现,这一次商务区地价降了,生物谷片区地价降幅较大,起始楼面价最大降幅2332元/㎡

道士君认为,武清商务区地价的下降是由多方面因素导致的。

一方面,是由于大行情下行影响下调了部分地价;此外,目前房企的融资通道依旧受到强硬监管,自筹通道也狭窄。没钱拿地了;

另一方面也是因为,部分开发商前期在这里已经通过拿地积累了“足够的余粮”(未上市,还未去化完的,没有实现资金回转),抑制了开发商拿地的热情和地价的非理性上涨。

地价下调是商务区楼市开始沦陷的第二步。那么第一步是什么?房价。

终究,商务区还是没扛住,目前整体成交均价16725元/㎡。从去年下半年开始,受整体下行行情影响,进入小轮价格战,降价幅度1000-2000元/㎡。

举两个例子,板块内比较热的两个项目,中建壹方九里去年8月份整体成交均价19303元/㎡,12月份成交均价17124元/㎡。香雍玖和从去年4月份开始,整体成交均价从18000+回落至18000以内,最低一个月16974元/㎡。

都说,开盘是市场最真实的风向标。

上周,生物谷片区的第一个项目中建国贤府开盘了,卖得怎么样?推了128套,卖了36套,去化率仅28%。值得一提的是,这也是这两年板块开盘中销售较少的项目。

那么价格水平如何?道士君实地去调研了一下,小高16100-18000元/㎡,这个价格分楼层,差点楼层160万起就能拿下来,好一点的170万左右。洋房均价19000左右。

地价降,房价也稳中有回落,加之板块供给大,需求饱和,接下来会发生什么?大家都能预想到。

库存量大,去化周期长

再来看看武清商务区楼市库存,不盘不知道,一盘吓一跳,粗略剩余库存量约135万方。值得注意的是,这还不包括接下来挂出的新地块。

按照武清商务区新房最新年均成交量产值33万方来计算,去化周期需要约4年。库存隐忧,去化周期较长。

另外,天津市规划和自然资源局发布的《2021年存量住宅用地信息(第四季度)》可供参考:截至2021年第4季度,武清津存量住宅用地共计354万平米,商务区的存量占总体存量最高,近40%。

武清商务区,现在房子是真多。

深度调研后,购房客群主要以城区为绝对主力,且以老城区为主,其次为新城区,主要为改善需求。某盘销售说道,这么大货量,靠目前的需求吃掉存在一定难度。

这是武清商务区开始沦陷的第三步。

真诚希望,别只顾盖楼,板块内的配套要加速兑现。

大浪淘沙始见金,楼市混战局面,不要乱买,买安全性高的项目,更要学会整合,注重流动性,买对的房子,买优质的房子。

以上。

最后说一句,传言4月1出政策,别想了,不会来。


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(责任编辑:武清商务区)
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