武清商务区楼盘怎么了，价格还会降吗？

马上进4月了，天气还是很冷，市场也是。

有粉丝咨询，商务区怎么了？价格还会降吗？去年买的房子，买完就跌了，都想退了。

10余盘进入混战局面

商务区，这几年天津楼市旺盛的热门板块之一，2019年-2021年贡献了超12000套房子，约210个亿的新房销售成交额。这个成绩是蛮值得骄傲的。

大家印象中的商务区，或者认为商务区楼市好的地方，不少人第一反应是这些：

比如离北京不远，离武清主城区近。

比如定位目标建成国际化的高端商务区。

比如2015-2021年，房价涨幅125%。

比如10年来，地价从120万元/亩飙升至1000万元/亩，一亩翻了8倍多。

这些说的对么，当然都对，这些是客观事实。

但是另外一个维度，关于这一些，其实都说的很多了。

在2012年武清确定商务区这个新区概念后，规划利好倾斜。起步期的商务区楼市发展相对沉寂，直到2018年武清城投两次在此拿地开始，给板块楼市激起了一波水花，后续京能、雍鑫、金科、新城、中建等品牌房企陆续入驻，这个板块才迎来了发展黄金期。

2019、2020年供需两旺，其中2020年更是创了巅峰，成交量创历史新高，超50万方。

但进入2021年，商务区市场略显后劲不足，成交量同比去年下滑35.22%。楼市由成熟期开始向饱和期转变，市场相对疲软。

现在板块楼市是个什么行情呢？在售楼盘10余个，又新晋三个楼盘：中建国贤府、保利朗阅、中建时代公园。可谓是混战场面正式拉开帷幕。

用一句话来说，武清商务区像个淘金场，个个都觉得自己是龙胎凤种，太闹了。

地价/房价降幅1000-2000元/㎡？

回顾2021年，武清商务区累计供应了9宗地，成交4宗，3宗停牌过，2宗流拍。这里面提一下，生物谷片区津武（挂）2021-021号地块，挂牌价9198元/㎡，流拍了，核心原因是自持20%比例。

2022年天津第一批次集中挂地，武清商务区又挂了3宗地，1宗在雍和道南侧，2宗在生物谷片区。

我们发现，这一次商务区地价降了，生物谷片区地价降幅较大，起始楼面价最大降幅2332元/㎡。

道士君认为，武清商务区地价的下降是由多方面因素导致的。

一方面，是由于大行情下行影响下调了部分地价；此外，目前房企的融资通道依旧受到强硬监管，自筹通道也狭窄。没钱拿地了；

另一方面也是因为，部分开发商前期在这里已经通过拿地积累了“足够的余粮”（未上市，还未去化完的，没有实现资金回转），抑制了开发商拿地的热情和地价的非理性上涨。

地价下调是商务区楼市开始沦陷的第二步。那么第一步是什么？房价。

终究，商务区还是没扛住，目前整体成交均价16725元/㎡。从去年下半年开始，受整体下行行情影响，进入小轮价格战，降价幅度1000-2000元/㎡。

举两个例子，板块内比较热的两个项目，中建壹方九里去年8月份整体成交均价19303元/㎡，12月份成交均价17124元/㎡。香雍玖和从去年4月份开始，整体成交均价从18000+回落至18000以内，最低一个月16974元/㎡。

都说，开盘是市场最真实的风向标。

上周，生物谷片区的第一个项目中建国贤府开盘了，卖得怎么样？推了128套，卖了36套，去化率仅28%。值得一提的是，这也是这两年板块开盘中销售较少的项目。

那么价格水平如何？道士君实地去调研了一下，小高16100-18000元/㎡，这个价格分楼层，差点楼层160万起就能拿下来，好一点的170万左右。洋房均价19000左右。

地价降，房价也稳中有回落，加之板块供给大，需求饱和，接下来会发生什么？大家都能预想到。

库存量大，去化周期长

再来看看武清商务区楼市库存，不盘不知道，一盘吓一跳，粗略剩余库存量约135万方。值得注意的是，这还不包括接下来挂出的新地块。

按照武清商务区新房最新年均成交量产值33万方来计算，去化周期需要约4年。库存隐忧，去化周期较长。

另外，天津市规划和自然资源局发布的《2021年存量住宅用地信息（第四季度）》可供参考：截至2021年第4季度，武清津存量住宅用地共计354万平米，商务区的存量占总体存量最高，近40%。

武清商务区，现在房子是真多。

深度调研后，购房客群主要以城区为绝对主力，且以老城区为主，其次为新城区，主要为改善需求。某盘销售说道，这么大货量，靠目前的需求吃掉存在一定难度。

这是武清商务区开始沦陷的第三步。

真诚希望，别只顾盖楼，板块内的配套要加速兑现。

大浪淘沙始见金，楼市混战局面，不要乱买，买安全性高的项目，更要学会整合，注重流动性，买对的房子，买优质的房子。

以上。

最后说一句，传言4月1出政策，别想了，不会来。