马上进4月了,天气还是很冷,市场也是。
有粉丝咨询,商务区怎么了?价格还会降吗?去年买的房子,买完就跌了,都想退了。
10余盘进入混战局面
商务区,这几年天津楼市旺盛的热门板块之一,2019年-2021年贡献了超12000套房子,约210个亿的新房销售成交额。这个成绩是蛮值得骄傲的。
大家印象中的商务区,或者认为商务区楼市好的地方,不少人第一反应是这些:
比如离北京不远,离武清主城区近。
比如定位目标建成国际化的高端商务区。
比如2015-2021年,房价涨幅125%。
比如10年来,地价从120万元/亩飙升至1000万元/亩,一亩翻了8倍多。
这些说的对么,当然都对,这些是客观事实。
但是另外一个维度,关于这一些,其实都说的很多了。
在2012年武清确定商务区这个新区概念后,规划利好倾斜。起步期的商务区楼市发展相对沉寂,直到2018年武清城投两次在此拿地开始,给板块楼市激起了一波水花,后续京能、雍鑫、金科、新城、中建等品牌房企陆续入驻,这个板块才迎来了发展黄金期。
2019、2020年供需两旺,其中2020年更是创了巅峰,成交量创历史新高,超50万方。
但进入2021年,商务区市场略显后劲不足,成交量同比去年下滑35.22%。楼市由成熟期开始向饱和期转变,市场相对疲软。
现在板块楼市是个什么行情呢?在售楼盘10余个,又新晋三个楼盘:中建国贤府、保利朗阅、中建时代公园。可谓是混战场面正式拉开帷幕。
用一句话来说,武清商务区像个淘金场,个个都觉得自己是龙胎凤种,太闹了。
地价/房价降幅1000-2000元/㎡?
回顾2021年,武清商务区累计供应了9宗地,成交4宗,3宗停牌过,2宗流拍。这里面提一下,生物谷片区津武(挂)2021-021号地块,挂牌价9198元/㎡,流拍了,核心原因是自持20%比例。
2022年天津第一批次集中挂地,武清商务区又挂了3宗地,1宗在雍和道南侧,2宗在生物谷片区。
我们发现,这一次商务区地价降了,生物谷片区地价降幅较大,起始楼面价最大降幅2332元/㎡。
道士君认为,武清商务区地价的下降是由多方面因素导致的。
一方面,是由于大行情下行影响下调了部分地价;此外,目前房企的融资通道依旧受到强硬监管,自筹通道也狭窄。没钱拿地了;
另一方面也是因为,部分开发商前期在这里已经通过拿地积累了“足够的余粮”(未上市,还未去化完的,没有实现资金回转),抑制了开发商拿地的热情和地价的非理性上涨。
地价下调是商务区楼市开始沦陷的第二步。那么第一步是什么?房价。
终究,商务区还是没扛住,目前整体成交均价16725元/㎡。从去年下半年开始,受整体下行行情影响,进入小轮价格战,降价幅度1000-2000元/㎡。
举两个例子,板块内比较热的两个项目,中建壹方九里去年8月份整体成交均价19303元/㎡,12月份成交均价17124元/㎡。香雍玖和从去年4月份开始,整体成交均价从18000+回落至18000以内,最低一个月16974元/㎡。
都说,开盘是市场最真实的风向标。
上周,生物谷片区的第一个项目中建国贤府开盘了,卖得怎么样?推了128套,卖了36套,去化率仅28%。值得一提的是,这也是这两年板块开盘中销售较少的项目。
那么价格水平如何?道士君实地去调研了一下,小高16100-18000元/㎡,这个价格分楼层,差点楼层160万起就能拿下来,好一点的170万左右。洋房均价19000左右。
地价降,房价也稳中有回落,加之板块供给大,需求饱和,接下来会发生什么?大家都能预想到。
库存量大,去化周期长
再来看看武清商务区楼市库存,不盘不知道,一盘吓一跳,粗略剩余库存量约135万方。值得注意的是,这还不包括接下来挂出的新地块。
按照武清商务区新房最新年均成交量产值33万方来计算,去化周期需要约4年。库存隐忧,去化周期较长。
另外,天津市规划和自然资源局发布的《2021年存量住宅用地信息(第四季度)》可供参考:截至2021年第4季度,武清津存量住宅用地共计354万平米,商务区的存量占总体存量最高,近40%。
武清商务区,现在房子是真多。
深度调研后,购房客群主要以城区为绝对主力,且以老城区为主,其次为新城区,主要为改善需求。某盘销售说道,这么大货量,靠目前的需求吃掉存在一定难度。
这是武清商务区开始沦陷的第三步。
真诚希望,别只顾盖楼,板块内的配套要加速兑现。
大浪淘沙始见金,楼市混战局面,不要乱买,买安全性高的项目,更要学会整合,注重流动性,买对的房子,买优质的房子。
以上。
最后说一句,传言4月1出政策,别想了,不会来。