2月28日,天津市规自局公布了《2022年天津市城镇基准地价更新成果》, 对住宅、商业、工业等土地,更新了基准楼面价,并于3月1日实施。
只说住宅用地,其它用地暂忽略。
根据位置,天津住宅用地,分为12个等级。1级集中在市中心,7级集中在环城,12级在城市边缘……
1级宅地楼面价只有16500元/平米?市中心怎么可能是这个价?文件较长,专业术语较多,简单翻译下。
基准地价,是土地的初始价,是在土地完成拆迁、平整等一级开发后,政府确定的平均价格。它的变化,能反应出地价的涨跌趋势,但要注意,基准地价,并不代表最终的出让价格。
比如南开海光寺,属于2级,基准楼面价13490元/平米,但实际楼面价得3万/平米以上,另外,制定基准地价,也是为了土地更改用途时,有明确的核算标准。
上次公布基准地价,还是2017年,相比于5年前,2022年的版本,有什么变化?天津基准地价,涨了!
新增加自持型住宅(租赁住宅)用地。
基准地价,普遍上涨。
自持型住宅(租赁住宅)用地,就是为保租房准备的。(了解保租房,详见《八百里加急!天津楼市,规则将变》)在《天津市加快发展保障性租赁住房实施方案(征求意见稿)》中,已明确:分区施策指导全市保障性租赁住房建设计划,并单列用地计划。
天津2022年要新建6万套保租房,到2025年完成40万套,很显然,建设保租房的土地,地价较低,只有住宅的30%。,但保租房不可售,政府在盘活闲置用房之余,也鼓励房企拿地建设保租房,利润不高,对于一些房企来说,却是另一条“产品线”,毕竟建设保租房的贷款,不计入三条红线。
2021年,珠江实业、路劲地产、新兴发展集团、中集集团等7家企业,新进住房租赁行业,接下来,楼市洗牌,不是说着玩玩儿。天津基准地价,涨了!
相比于2017年,2022年的基准地价,大部分上涨,涨幅最高的,是12级用地,最偏远的地方,也是因为此前基数较低,拆迁成本变高,地价自然要涨一些。
还有降的。
7级用地降了4.4%,在中心城区边缘,比如辛庄、大寺、铁东北路等,需要说明,基准地价,一般是最低标准。每个区根据楼市行情,都有自己的标准地价。
比如红桥区,拆迁成本太高,地价低不了,南开区核心地段大约3万/平米,新梅江大约2.2万/平米。
河北边缘地区1.8万/平米,不过可能要下调,据了解,建昌道地块预计1.4万/平米。天津基准地价,涨了!
比如,将新梅江、梅江南列为与河北区边缘同一等级;将大寺与北仓列为同一等级……明显不符合当下“南比北贵”的市场行情。但也有一定参考意义。
比如辛庄,基准楼面价5237元/平米。用这个价格,倒推新房售价,刚好是现在1.2万/平米。从重置成本来说,辛庄房价不会再降了。但并不代表所有板块,都会回到基准地价,不现实。
从滨海的土地等级也能看出来,中心商务区是高等级的。泰达MSD是5级,与市内六区最边缘地方同级。天碱、于家堡是6级,与环城四区在环内的区域同级。
天津楼市,从2017年到2022年,房价降了约30%。但最新版的基准地价,却还在上涨。土地的整理成本,只会越来越高,人工费、七通一平……
可今年,天津或许还将面临降地价的可能。只能说2016、2017年的地价太高,土地市场,同样需要去泡沫。去年部分板块房价跳水,地价也应补跌。天津基准地价,涨了!